Über den Dächern der Stadt: Immo-Startup MQ Real Estate will hoch hinaus!

Verfasst von Roul Radeke. Zuletzt aktualisiert am 29 Januar, 2024
Lesezeit Minuten.
In Berlin und vielen anderen deutschen Großstädten ist in zentralen Lagen vor allem für eins gesorgt: Des Deutschen liebster Freund, das Auto, kann unweit von Einkaufsmöglichkeiten und Sehenswürdigkeiten geparkt werden. Erschreckend ist jedoch: Gerade die obersten Stockwerke dieser Parkhäuser werden oftmals kaum genutzt! Gegen diese Leerstände wollten die Gründer Dr. Nikolai Jäger und Björn-M. Hiss etwas tun: Sie entwickelten ein Hotelkonzept, das genau auf diesen Parkdecks aufsetzt – im wahrsten Sinne des Wortes. Im Interview mit uns erklären sie uns,  wie sie auf die Idee kamen,  wie sie ihr erstes Großprojekt -ein Hotel auf dem Parkdeck des Berliner Shoppingzentrums Ring Center- finanzieren und was die größten Hürden waren, die sie beim Aufbau ihres Unternehmens überwinden mussten.     

Ihr seid inzwischen schon fast vier Jahre dabei. Was ist Euer wichtigster Tipp für Jungunternehmer, die gerade selbst gegründet haben?

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass es entscheidend war – und das über eine doch sehr lange Zeit - sich nicht von den sehr vielen Skeptikern und Kritikern vom Weg abbringen zu lassen, sondern stets an uns und unsere Idee zu glauben und diese mit Leidenschaft gegen alle Widerstände voranzutreiben.

Was waren Eure 3 größten Herausforderungen in der Startphase?

Aller Anfang ist schwer, und das war für uns in der Tat mehr als zutreffend. Erstens: Um Projektpartner von unserem SKYPARK Konzept zu überzeugen, waren Machbarkeitsstudien unter anderem statischer, technischer, rechtlicher und baurechtlicher Natur notwendig. Doch dafür benötigt man Geld. Zweitens ist es natürlich umso herausfordernder Investoren zu gewinnen, so lange man im Prinzip, außer einem Konzept, gar nichts vorweisen kann. Und drittens, sind gute Mitarbeiter nicht nur rar, sie sind auch anspruchsvoll. Solange nur eine PowerPoint-Präsentation existiert und zwei motivierte Gründer, genügt das oft nicht, gute Mitarbeiter zu überzeugen und zu gewinnen.

Wie funktioniert MQ Real Estate?

Wir mieten die Dachflächen u.a. von Parkhäusern, Shopping-Centern und anderen Bestandsgebäuden mit Flachdächern in innerstädtischen Lagen in Deutschland und im europäischen Ausland. Mit unserem neuartigen Nachverdichtungsansatz, bauen wir auf diese gemieteten Dächer in erster Linie Hotels, aber auch Mikroapartments, Studentenwohnheime und Büros in vorgefertigter Holzmodulbauweise werden von uns verfolgt. Die Neubauten werden nachhaltig und energie-effizient gebaut und langfristig an große, bonitätsstarke Unternehmen (meist Hotelketten) vermietet.

Wer ist Eure Zielgruppe und wie erreicht Ihr sie?

Unsere Zielgruppe zur Anmietung der Dachflächen sind in erster Linie die Eigentümer von Parkhäusern, Shoppingcentern und anderen Bestandsgebäuden mit Flachdächern, die die Profitabilität ihrer Immobilie steigern bzw. diese weiterentwickeln wollen, ohne selbst investieren oder gar verkaufen zu müssen. Unser Angebot ist hier ganz simpel: „Wir investieren, Sie profitieren“.

Es war viel Arbeit und ein langer Weg, mit den Immobilieneigentümern ins Gespräch zu kommen. Letztlich funktioniert hier nur der direkte Kontakt mit den Entscheidern, wo man sowohl mit seiner Projektidee, als auch mit seinem Auftreten überzeugen muss. Wir haben uns inzwischen einen Namen in der Branche gemacht und werden ernst genommen. Steht das erste Vorzeigeprojekt erst einmal, sollte dies noch besser den Weg ebnen.

Für ein junges Unternehmen habt ihr hohen Vorfinanzierungsbedarf. War es sehr schwer, für Euer erstes Hotelprojekt „SKYPARK Berlin“ Investoren und Partner zu finden? Wie seid Ihr dies angegangen?

Ja, in der Tat. Es bestand sowohl ein hoher Vorfinanzierungsbedarf, um den ersten SKYPARK in Berlin überhaupt zu einem umsetzbaren Projekt vorzubereiten. Das Vertragswerk, das abgeschlossen werden muss, ist sehr umfangreich. Zudem mussten wir uns um die Baugenehmigung kümmern sowie statische, brandschutzrechtliche, technische Konzepte erstellen oder Gutachten einholen. Und selbst als wir das alles hinter uns hatten, war es noch ein steiniger Weg, einen achtstelligen Betrag zusammen zu bekommen, um den SKYPARK auch wirklich realisieren zu können, insbesondere, da wir noch keine fertigen Projekte vorweisen konnten. Wir rechnen jedoch damit, dass dies in Zukunft einfacher wird, denn für Investoren bieten wir verlockende Renditen zwischen 6% und 12% p.a. bei einem relativ stabilen und sehr gut kalkulierbaren Cash-Flow, der aus Mieteinnahmen generiert wird.

In unser SKYPARK Berlin sind neben der Nachhaltigkeitsbank der Triodos-Bank - ein strategisch wichtiger und sehr gut zu uns passender Finanzierungspartner -, BusinessAngels und Family Offices investiert. Diese haben wir durch Empfehlungen und in vielen persönlichen Gesprächen und Treffen überzeugen und für uns gewinnen können.

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Erleben Sie die Realisierung des SKYPARKs Berlin live mit, mqre.de

Wie ist die Idee zu MQ Real Estate entstanden? Was ist das Besondere an MQ Real Estate?

Wir saßen damals im KaDeWe im Restaurant und schauten auf das gegenüberliegende Parkdeck. Obwohl es ein geschäftiger Tag war, war die oberste Etage komplett leer – so eine große Fläche mitten in Berlin! Wir sprachen über das Problem, dass es in Großstädten in zentraler Lage kaum noch Baumöglichkeiten gibt und diskutierten, wie viel Potential noch in ungenutzten, existierenden Flächen steckt. So entstand die Idee zu MQ Real Estate, die wir weiter analysierten, recherchierten und schließlich umsetzen.

Wir entscheiden uns aufgrund von 3 Faktoren grundsätzlich von anderen Immobilienprojektentwicklern:

  • Erstens fokussieren wir uns auf urbane Nachverdichtung, d.h. wir bauen unsere Modulneubauten auf bereits bestehende Gebäude und nutzen die dort vorhandenen Potentiale aus.  Daher suchen wir zum Beispiel die obersten Decks von Parkhäusern (aber auch die Flachdächer von anderen Bestandsgebäuden) und bebauen diese.
  • Zweitens: Ganz im Sinne des Sharing Economy-Trends geht es uns nicht darum, Eigentümer der Bestands-Immobilien oder des Grundes und Bodens zu werden, sondern nur die Nutzungsrechte für sonst nicht genutzte Flächen zu erhalten. Damit optimieren wir die Immobilien der Eigentümer in Bezug auf deren Profitabilität (da die Mieteinnahmen durch unser zusätzliches Nutzugsentgelt steigen) und werten durch unsere Aufstockung zudem die Immobilie auf; der Eigentümer profitiert somit doppelt und muss dafür weder investieren noch ein Risiko übernehmen.
  • Drittens möchten wir – zumindest zu einem gewissen Grad – skalieren können, was in dem Immobilienbereich bis dato oftmals schwer ist: Jedes Projekt ist so unterschiedlich und wird projektspezifisch geplant und umgesetzt. Daher arbeiten wir mit einem modularen Aufbau unserer Hotels, Apartment- oder Bürohauses, der unabhängig von der geographischen Lage auf alle Projekte anwendbar ist. Die Modulbauweise erlaubt uns die Herstellung des immer gleichen Zimmertyps unter kontrollierten und perfekten Bedingungen in einer Produktionsstraße im Werk. Ist ein Modul fertig, wird es per Kran auf das Dach gehoben und dort montiert, bzw. mit den anderen zusammengeführt. Dieser skalierbare Modulteil deckt in der Regel ca. 85% des Projektvolumens. Die restlichen ca. 15% betrifft die Allgemeinbereiche, die Vorbereitung des Bestandes für die Aufstockung sowie die Anschlüsse des Modulneubaus an den Bestand. Dieser Teil lässt sich nicht skalieren und ist projektspezifisch zu planen und auszuführen.
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Ein MQ Real EstateMusterzimmer, mqre.de

Habt Ihr Euch sofort Vollzeit selbstständig gemacht?

Ja wir haben vorher in dem Beratungsunternehmen PricewaterhouseCoopers (Dr. Nikolai Jäger) bzw. bei Volkswagen Consulting und als selbständiger Projektentwickler (Björn Hiss) gearbeitet – es wäre nicht möglich gewesen, MQ Real Estate parallel noch aufzubauen. Die Tage waren dennoch zu kurz…

Wie läuft aktuell Eure Arbeitswoche aus?

Unter der Woche geben wir Gas, oft bis spät in die Nacht. Während wir in der Gründungsphase auch oft an Wochenenden gearbeitet haben, ist dies nun die Zeit für die Familie und Freunde.

Wir sind derzeit noch sehr operativ eingespannt, insbesondere im Tagesgeschäft für die Realisierung des Projektes SKYPARK in Berlin, aber auch schon um weitere Projekte vorzubereiten und neue Projekte zu akquirieren.

Wo seht Ihr Euch und MQ Real Estate in 5 Jahren?

Wir wollen bis 2021 über 1000 Module bauen und 2-3 Projekte pro Jahr realisieren. In 5 Jahren wollen wir ein mittelständisches Unternehmen aufgebaut haben mit Strukturen und weiteren top Mitarbeitern. Wir wollen dann mehr am Unternehmen und nicht mehr nur im Unternehmen arbeiten. Wir wollen mit MQ Real Estate ein bedeutender Spieler in der Immobilienbranche werden.

Herzlichen Dank für das Interview! Wir wünschen Euch weiterhin viel Erfolg und freuen uns jetzt schon darauf Neues von Euch und MQ Real Estate zu hören!


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Roul Radeke ist Gründer und Geschäftsführer von Selbststaendigkeit.de. Das Onlineportal bietet Existenzgründern und Unternehmern News aus der Gründer- und Unternehmerszene, hilfreiches Wissen für die Gründung und Führung von Unternehmen, geförderte Existenzgründungsberatung (AVGS-Coaching) sowie digitale Produkte für die Selbstständigkeit.

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