Wichtige Faktoren bei der Wertermittlung
Beim Verkauf einer Immobilie dreht sich alles rund um den Verkaufspreis. Ist dieser zu hoch angesetzt, finden sich womöglich nur wenige Interessenten. Ist der Preis wiederum zu niedrig, verschenkt der Immobilieneigentümer kostbares Geld.
Für die korrekte Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie sind bestimmte Faktoren maßgeblich:
1. Vermietet oder nicht vermietet
In der Regel verkaufen sich vermietete Objekte besser als nicht vermietete. Vor allem dann, wenn der Käufer die Gewerbeimmobilie nicht selbst, sondern als Kapitalanlage nutzen möchte. Die Höhe und die Beständigkeit der Mieteinnahmen dienen als Sicherheit für den Immobilienkäufer. Sofern die Immobilie vermietet sein sollte, kann dieser Faktor den Verkaufspreis steigern.
Darüber hinaus kann ein eingetragenes Nießbrauchrecht den Wert der Immobilie durchaus mindern, da der neue Eigentümer die Immobilie weder selbst bewohnen noch nutzen kann. Grundsätzlich kann sich ein Nießbrauch jedoch auch positiv auswirken, zum Beispiel bei einer Schenkung. Der Wert des Nießbrauchs wird von dem Verkehrswert der Immobilie abgezogen, wodurch eine niedrigere Schenkungssteuer anfällt. Auch bei einem Teilverkauf ist das Nießbrauchrecht ein wichtiger Bestandteil. Zum besseren Verständnis ist der Begriff Nießbrauch hier erläutert.
2. Lage der Gewerbeimmobilie
Welche Lage ideal ist, hängt bei einer Gewerbeimmobilie hauptsächlich von der Art der Nutzung ab. So sind stark besuchte Verkaufsstraßen für ein Ladenlokal ideal, während ein Lagerhaus nicht unbedingt in einer beliebten Geschäftsgegend angesiedelt sein muss.
3. Zustand der Gewerbeimmobilie
In der Regel suchen Immobilienkäufer nicht nach einem renovierungsbedürftigen Objekt. Speziell bei einer Gewerbeimmobilie sollte der Zustand überzeugend sein und den potenziellen Käufer nicht abschrecken.
Der optimale Verkaufszeitpunkt
Der ideale Verkaufszeitpunkt richtet sich nach unterschiedlichen und individuellen Kriterien des Eigentümers. Folgende Faktoren können in die Entscheidung zum Verkaufszeitpunkt einfließen:
- Die aktuelle Bürofläche ist unzureichend für die Kapazitäten des aktuellen Eigentümers.
- Der Eigentümer benötigt die Gewerbeimmobilie nicht mehr, da er sich aus dem Geschäft zurückziehen möchte.
- Es steht ein Standortwechsel an.
- Die aktuellen Immobilienpreise sind attraktiv.
Wie lange dauert der Verkauf einer Gewerbeimmobilie?
Wie lange der Verkauf einer Gewerbeimmobilie letztlich dauert, ist nicht pauschal festzulegen. Sowohl die Marktgängigkeit – etwa Größe, Lage und Zustand der Immobilie – als auch die benötigte Vorbereitung spielen in die Zeitspanne mit ein.
Grundsätzlich ist die Vorbereitung des Verkaufs der Gewerbeimmobilie am aufwendigsten und daher häufig zeitintensiv. Deshalb lohnt sich die Hinzuziehung eines erfahrenen Immobilienmaklers. Durch diese Expertise können unnötige Verzögerungen vermieden werden und der Verkauf der Gewerbeimmobilie ist womöglich erfolgreicher.
Verkauf einer Gewerbeimmobilie: das ist zu beachten. Bildquelle: Depositphotos.com
Ablauf des Verkaufs einer Gewerbeimmobilie
Da eine gute Vorbereitung des Immobilienverkaufs bereits die halbe Miete ist, sollte diese frühzeitig und mit größter Sorgfalt durchgeführt werden. Der folgende Vier-Schritte-Plan sollte dabei berücksichtigt werden:
1. Zusammenstellung von Unterlagen
Je früher, desto besser – sowohl für die Wertermittlung der Gewerbeimmobilie als auch für den potenziellen Käufer sollten jegliche relevante Unterlagen rechtzeitig und sorgfältig zusammengestellt werden.
2. Wertermittlung
Für die Ansetzung eines realistischen Verkaufspreises ist die Bewertung der Gewerbeimmobilie durch einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter erforderlich.
3. Vermarktung
Das Exposé der Gewerbeimmobilie sollte ansprechend und attraktiv wirken. Die Verkaufschancen werden deutlich erhöht, wenn Nachrichten von Interessenten schnell beantwortet und Besichtigungstermine angeboten werden. Die Vermarktung übernimmt in der Regel der Immobilienmakler.
4. Verkaufsabschluss
Ist ein geeigneter Käufer auf die Gewerbeimmobilie aufmerksam geworden, können die Vertragsverhandlungen starten. Sind sich beide Parteien einig geworden, wird der Verkauf durch einen notariellen Kaufvertrag besiegelt und die Übergabe der Gewerbeimmobilie erfolgt.
Steuerliche Aspekte
Grundsätzlich fallen auf den Verkauf einer Gewerbeimmobilie Steuern an, sofern mit der Veräußerung ein Gewinn erzielt wurde. Bei einem gewerblichen Verkauf verlangt das Finanzamt unter Umständen die Zahlung einer Gewerbesteuer. Diese wird dann fällig, wenn ein Immobilieneigentümer innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Immobilien veräußert hat.
Zudem ist zu prüfen, ob gegebenenfalls eine sogenannte Spekulationssteuer zu zahlen ist. Diese wird beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie dann fällig, wenn die Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren stattfindet. In einigen Fällen wird die Immobilie jedoch als Betriebsvermögen gewertet, sodass die Spekulationsfrist ungültig wird.
Vor dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie sollte man sich demnach ausführlich steuerlich beraten lassen.
