Büro mieten: Die 3 wichtigsten Fragen auf einen Blick
Sie möchten ein Büro mieten, weil Sie eine Firma gründen oder Ihre Kapazitäten erweitern wollen? Oft tauchen in diesem Zusammenhang folgende Fragen auf:
Lesen Sie im nächsten Abschnitt, wie Sie passende Angebote finden, wenn Sie ein Büro mieten möchten.
Büro zur Miete finden: Das sind die besten Anlaufstellen
Wenn Sie Büroflächen mieten wollen, haben Sie mehrere Möglichkeiten, nach geeigneten Angeboten zu suchen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit und nutzen Sie gegebenenfalls mehrere Methoden.
Makler
Viele Eigentümer von Immobilien beauftragen Makler mit der Suche nach neuen Mietern. Wenn Sie sich an ein Maklerbüro wenden, stehen die Chancen gut, dass Ihnen der Makler mehrere Exposés geeigneter Angebote präsentieren kann. Falls es erforderlich ist, wird er in Ihrem Auftrag weiter nach einem geeigneten Objekt suchen.
Die Beauftragung eines Maklers lohnt sich, wenn Sie selbst nicht die Zeit für eigene Recherchen aufbringen können, oder wenn Sie Beratungsbedarf haben. Denn es ist vieles zu beachten, damit das Büro zu Ihrem Unternehmen passt. Makler können Sie aufgrund der vorhandenen Erfahrungen und Marktkenntnisse beraten. Sie übernehmen auch viele organisatorische Aufgaben und begleiten Sie zu Besichtigungsterminen.
Makler vermitteln vorzugsweise die Immobilien, mit deren Vermietung sie beauftragt wurden, sodass Ihnen andere interessante Objekte möglicherweise verborgen bleiben. Informieren Sie sich rechtzeitig, wer die Maklercourtage zahlen muss, denn bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien gibt es dafür keine gesetzlichen Vorschriften. Diese Gebühr liegt meist bei zwei bis drei Monatsmieten, die bei einer erfolgreichen Vermittlung entweder der Vermieter oder der Mieter trägt, oder die auch zwischen beiden aufgeteilt werden kann.
Internet
Viele Immobilienangebote werden im Internet auf spezialisierten Portalen veröffentlicht, auch von Maklern. Daneben finden Sie hier Angebote von Immobilieneigentümern, die ihre Objekte ohne Makler und damit provisionsfrei vermieten möchten. Mithilfe mehrerer Filter können Sie gezielt suchen.
Nutzen Sie z. B. folgende Portale, auf denen Sie für viele Städte eine große Auswahl an zu vermietenden Büroflächen finden. Sie können in jedem Fall nach der Stadt sowie Ihren Flächen- und Mietpreisvorstellungen filtern.
Auf diesem Portal können Sie aus mehr als 65.000 Angeboten für Büro- oder Praxisräume in ganz Deutschland wählen. Wer beispielsweise in Leipzig ein Büro mieten möchte, findet ungefähr 750 Inserate.
In den meisten Fällen enthalten die Inserate mehrere Fotos, zum Teil auch Videos, und alle wichtigen Informationen zur Immobilie und der Umgebung. Wenn Sie die angebotenen Büroräume mieten oder besichtigen möchten, nehmen Sie Kontakt auf.
Kleinanzeigen
Durchsuchen Sie auch Kleinanzeigen im Internet oder in Printmedien. Viele Eigentümer von Immobilien nutzen diese Kanäle, wenn sie Mieter suchen. Ebenso können Sie selbst inserieren, wenn Sie ein Büro mieten möchten.
Freunde und Bekannte
Vergessen Sie nicht Ihr persönliches Netzwerk, wenn Sie auf der Suche nach Büroflächen sind. Informieren Sie Freunde und Bekannte darüber. Eventuell finden Sie auf diesem Weg ein interessantes Objekt, das Ihre Anforderungen erfüllt.
Büroräume mieten: Richtige Fläche, Ausstattung & Co.
Es hängt auch von der Branche und der Art Ihres Unternehmens ab, worauf Sie besonderen Wert legen sollten, wenn Sie ein Büro mieten. Achten Sie vor allem auf die folgenden Eigenschaften.
Ausreichend große Fläche
Bürofläche kostet Geld. Trotzdem dürfen Sie diese nicht zu knapp wählen, da sonst die Arbeitsbedingungen darunter leiden. Welche Fläche je Mitarbeiter mindestens vorhanden sein muss, regelt die Arbeitsstättenrichtlinie, auf die weiter unter noch eingegangen wird.
Zusätzlich muss ausreichend Platz für Wege und zur Lagerung von Akten und Arbeitsmitteln vorhanden sein. Bedenken Sie auch den Platzbedarf für Besprechungen und den Empfang von Kunden. Möglicherweise wird Ihr Unternehmen wachsen und Sie brauchen mehr personelle Kapazitäten. Damit Sie in diesem Fall nicht wieder umziehen müssen, sollte die Fläche ausreichend groß sein, wenn Sie ein Büro mieten.
Aufteilung der Büroräume
Wie viele Personen in einem Raum tätig sein sollten, hängt von der konkreten Arbeit ab. Einzelbüros eignen sich für Aufgaben, die eine hohe Konzentration erfordern, und für das Führen vertraulicher Gespräche. Mehrpersonenbüros sind günstig, wenn die Mitarbeiter untereinander kommunizieren müssen.
Kombibüros verbinden beides, indem Einzelbüros durch Gemeinschaftsräume ergänzt werden. In einem Großraumbüro arbeiten sehr viele Mitarbeiter in einem großen Raum, was den Kontakt und die Zusammenarbeit fördert, aber auch einen hohen Geräuschpegel verursacht. Deshalb sind Maßnahmen zur Schalldämpfung empfehlenswert.
Ergänzende Räumlichkeiten
Planen Sie neben den eigentlichen Büroräumen auch für weitere wichtige Einrichtungen ausreichend Platz ein, wenn Sie ein Büro mieten.. Sanitäre Anlagen, die den Anforderungen der Arbeitsstättenrichtlinie entsprechen, müssen vorhanden sein. In Bürohäusern werden diese oft von mehreren Mietern genutzt.
Brauchen Sie ein Archiv, Lagermöglichkeiten oder einen Serverraum? Sind Wartebereiche für Kunden oder zusätzliche Besprechungszimmer erforderlich? Auch ein Pausenraum, möglichst mit Teeküche, sollte Ihr Büro ergänzen.
Zustand der Immobilie
Achten Sie auf den Zustand der Böden und Wände, der Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Heizungsanlage. Ist die Immobilie gedämmt und sind die Fenster dicht? Überprüfen Sie in diesem Zusammenhang auch die Energieverbrauchswerte des Gebäudes.
Müssen Sie Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen vornehmen, wie aufwendig sind diese und ist der Vermieter damit einverstanden? Wenn Sie Kunden empfangen, sollten Sie auch Wert auf das äußere Erscheinungsbild der Immobilie legen. Denn dieses prägt den Eindruck, den außenstehende Personen von Ihrem Unternehmen erhalten.
Sonstige Ausstattung
Besonders wichtig ist die Einhaltung aller Brandschutzbestimmungen. Auch Zutrittskontrollen, Alarmanlagen und ähnliche Sicherheitsvorkehrungen sind von Vorteil. Bevorzugen Sie Büros mit barrierefreiem Zugang und denken Sie an ausreichend Parkplätze für Kunden und Mitarbeiter.
Achten Sie auch auf die technischen Voraussetzungen für die Arbeit im Büro. Das bedeutet, dass leistungsstarke Internet- und Telefonverbindungen sowie ausreichend Elektroanschlüsse vorhanden sein sollten. Weiterhin ist es günstig, wenn sich IT-Netzwerkkabel flexibel im Systemboden verlegen lassen.
Den richtigen Standort für Ihr Büro finden
Es hängt von der Art des Unternehmens ab, welche Anforderungen an den Standort besonders wichtig sind. Dabei spielt es vor allem eine Rolle, ob Sie auch Kunden im Büro empfangen oder vor allem gute Bedingungen für konzentriertes Arbeiten suchen. Bedenken Sie bei der Auswahl folgende Faktoren:
Was hinsichtlich der Miethöhe außer dem Standort noch eine Rolle spielt, und mit welchen Beträgen Sie rechnen müssen, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.
Was es kostet, ein Büro zu mieten
Die Kosten für Büroflächen sind ein wichtiger Entscheidungsfaktor, wenn Sie ein Büro mieten. Sie bewegen sich innerhalb einer großen Spannweite und werden von mehreren Faktoren beeinflusst.
Wovon hängen die Kosten ab?
Die Höhe der Kaltmiete und sonstiger laufender Kosten wirkt sich auf Ihre regelmäßige finanzielle Belastung aus, wenn Sie ein Büro mieten. Folgende Eigenschaften haben Einfluss darauf:
Tipp:
Beachten Sie im Hinblick auf die Kosten auch, dass der Vermieter eine Kaution verlangen kann. Dafür gibt es keine Vorgaben, sodass die Höhe Verhandlungssache ist.
In welcher Spanne liegen die Kosten?
Die Spanne, in welcher der Preis pro Quadratmeter liegen kann, ist sehr groß. Vor allem der Standort spielt dabei eine Rolle, wie die folgenden Beispiele zeigen:
Wenn Ihr Unternehmen nicht auf ein Büro in repräsentativer Innenstadtlage angewiesen ist, kann es sich lohnen, in einem Gewerbegebiet an der Peripherie Büroräume zu mieten. Diese sind bei vergleichbarer Ausstattung deutlich günstiger.
Übliche Büromieten in den fünf größten Städten
Die Tabelle zeigt die Durchschnitts- und Spitzenmieten in den fünf größten Metropolen Deutschlands. Es ist erkennbar, dass auch die Preisspanne innerhalb der Städte sehr groß ist.
| DURCHSCHNITTSMIETE IN €/M² | SPITZENMIETE IN €/M² | |
|---|---|---|
| Berlin | 26,30 | 39,90 |
| Hamburg | 26,30 | 27,50 |
| München | 20,50 | 38,00 |
| Köln | 14,50 | 26,00 |
| Frankfurt a. M. | 22,30 | 45,50 |
Quelle: Statista (2019)
Büroflächen mieten vs. Büro kaufen
Eine Alternative zur Miete von Büroräumen kann es sein, diese zu kaufen. Welche Variante sich für Sie eignet, hängt von der individuellen Situation Ihres Unternehmens ab. Unter folgenden Voraussetzungen ist ein Kauf empfehlenswert:
Nicht immer ist es möglich oder sinnvoll, ein Büro zu kaufen. Folgende Situationen sprechen für die Miete:
Hinweis:
So, wie sich die Miethöhen für Büroflächen stark unterscheiden, verhalten sich auch die Kaufpreise. Dabei spielen ähnliche Faktoren eine Rolle. Hochwertig ausgestattete Büros in repräsentativer Lage in Großstädten sind deutlich teurer als einfach gehaltene Büroräume am Stadtrand oder in ländlichen Gebieten.
Rechtliche Anforderungen an ein Büro
Anforderungen an Arbeitsplätze sind durch die Arbeitsstättenverordnung gesetzlich geregelt und werden durch die Arbeitsstättenrichtlinien konkretisiert. Achten Sie darauf, dass Sie diese Mindeststandards erfüllen können, wenn Sie Büroräume mieten. Das sind die wichtigsten Regelungen für Büros:
Beachten Sie:
Die Arbeitsstättenrichtlinien enthalten noch viele weitere Regelungen, z. B. über Fluchtwege, Sanitärräume oder die barrierefreie Gestaltung von Arbeitsplätzen.
Mietvertrag: Darauf sollten Sie achten
Gewerbemietverträge sind in Deutschland nicht so stark reguliert wie die Wohnungsvermietung. Deshalb können Sie vieles individuell aushandeln, wenn Sie ein Büro mieten. Besonders wichtig sind folgende Inhalte:
Tipp:
Wenn Sie sich in vertraglichen Angelegenheiten nicht sicher sind, lassen Sie den Mietvertag für das Büro vor der Unterzeichnung anwaltlich prüfen.
Alternativen zur Büromiete: Home Office und Coworking Space
Es muss nicht immer das klassische Büro sein. Vor allem Gründer, Startups und Freelancer sparen im Home Office oder Coworking Space Kosten und können unter bestimmten Voraussetzungen von weiteren Vorteilen profitieren. Allerdings eignen sich diese Arbeitsformen nicht für jedes Unternehmen.
Home Office
Das Home Office ist die kostengünstigste Variante und eignet sich für viele Büroarbeiten, die keinen direkten Kundenkontakt erfordern. Viele Mitarbeiter schätzen die Vorteile wie den Wegfall der Arbeitswege, selbstbestimmtes Arbeiten und die bessere Vereinbarkeit von Familie und Beruf. Andere vermissen die direkten Kontakte zu Kollegen und die Trennung von Arbeit und Freizeit. Entscheiden Sie im Einzelfall gemeinsam mit Ihren Mitarbeitern, ob die Vor- oder Nachteile überwiegen, und in welchen Umfang Sie die Möglichkeiten des Home Office nutzen können.
Coworking Space
In einem Coworking Space mieten Sie einzelne Arbeitsplätze, wodurch Sie Ihre Kapazitäten auch kurzfristig flexibel erweitern oder verringern können. Bürotechnik, Teeküche und alles Notwendige ist vorhanden. Coworking Spaces eignen sich hauptsächlich für Selbstständige oder Angestellte, die lediglich einen Computerarbeitsplatz brauchen, und innerhalb der Community Kontakte aufbauen möchten. Telefonate, Besprechungen oder der Empfang von Kunden sind in eingeschränktem Umfang möglich, sofern entsprechende Räumlichkeiten dafür zur Verfügung stehen.
Büro ausstatten: Was alles in Ihre Büroräume gehört
Sobald Sie Büroräume gemietet haben, müssen Sie diese auch einrichten. Bedenken Sie bei Ihrer Finanzplanung die Kosten dafür. Im Wesentlichen gehört Folgendes zur Ausstattung:
Empfehlung:
Beachten Sie bei der Einrichtung und Gestaltung der Büroräume auch die psychologische Wirkung der Farben. Diese können Sie gezielt einsetzen, um z. B. die Konzentration zu fördern.
Fazit: Kosten und Nutzen abwägen
Die Mietkosten für Büroflächen hängen stark von der Lage ab und unterscheiden sich auch zwischen verschiedenen Stadtteilen. Überlegen Sie deshalb, was Sie wirklich brauchen. Dabei spielt es auch eine Rolle, ob Sie Kunden empfangen, oder nicht.
Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Suche, wenn Sie ein Büro mieten möchten. Denn gute Arbeitsbedingungen für Sie und Ihre Mitarbeiter sind eine wichtige Basis für erfolgreiches Arbeiten.
