Gewerbeimmobilien kaufen & mieten: Der Leitfaden für Firmen

Sie brauchen für Ihr Unternehmen Räumlichkeiten oder Lagerhallen? Erfahren Sie, wie Sie am besten danach suchen, welche speziellen Anforderungen die verschiedenen Gewerbeimmobilien erfüllen müssen und ob Miete oder Kauf die bessere Lösung ist. Beschäftigen Sie sich auch mit Aspekten der Vertragsgestaltung und lernen Sie Alternativen zu klassischen Büroräumen kennen.

Gewerbeimmobilien: Die 3 wichtigsten Fragen auf einen Blick

Bevor Sie sich intensiver mit dem Thema beschäftigen, sollen drei in diesem Zusammenhang häufig gestellte Fragen beantwortet werden:

  • Was ist eine Gewerbeimmobilie?
    Gewerbeimmobilien sind Gebäude oder Räume, die für unternehmerische Zwecke genutzt werden, z. B. Büroflächen, Produktionshallen oder Ladenlokale.
  • Wie finde ich eine geeignete Gewerbeimmobilie?
    Beauftragen Sie einen Makler, recherchieren Sie auf Internetportalen oder nutzen Sie Kleinanzeigen für Ihre Suche. Beispiele finden Sie im Folgenden Text.
  • Worauf muss ich bei der Auswahl besonders achten?
    Je nach Art des Unternehmens sind bei vielen Gewerbeimmobilien, neben dem Preis-Leistungsverhältnis, die richtige Größe und der Standort besonders wichtig.

Erfahren Sie im nächsten Abschnitt, mit welchen Methoden Sie nach Gewerbeimmobilien suchen können.

Gewerbeimmobilien mieten & kaufen: Das sind die besten Anlaufstellen

Gewerbeimmobilien zur Miete oder zum Kauf können Sie auf unterschiedliche Weise finden. Auch eine Kombination der folgenden Möglichkeiten kann eine gute Lösung sein, wenn Sie eine Immobilie für Ihre Firma suchen.

Makler

Recherchen sind zeitraubend. Deshalb kann es sich lohnen, einen auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Makler damit zu beauftragen. Möglicherweise hält dieser beim Erstkontakt bereits Exposés von geeigneten Objekten bereit. Er kann aber auch in Ihrem Auftrag noch weiter suchen.

Vorteil dieser Vorgehensweise ist die Zeitersparnis. Außerdem kennen sich die Immobilienfachleute mit den Anforderungen an Gewerbeimmobilien aus. Von Nachteil kann es sein, dass Makler vorrangig die Gewerbeimmobilien vermitteln möchten, mit deren Vermietung oder Verkauf sie beauftragt wurden, sodass Ihnen günstigere Angebote möglicherweise verborgen bleiben. Informieren Sie sich beim ersten Gespräch auch darüber, wer die Maklerprovision trägt.

Internetportale

Wenn Sie selbst nach geeigneten Objekten suchen möchten, bietet sich das Internet als Recherchequelle an. Das sind die drei größten Plattformen, auf denen Sie Gewerbeimmobilien finden:

Immobilienscout24

ImmoScout 24
ImmoScout24 wurde 1998 gegründet und gehört zur Scout24-Unternehmensgruppe. Die Plattform ist nach eigenen Angaben Marktführer bei der Vermittlung von Gewerbeflächen und hält in diesem Bereich mehr als 110.000 Angebote bereit.

Immowelt

Immowelt

Dieses Portal wird von der 1991 gegründeten Immowelt AG mit Sitz in Nürnberg betrieben, die zur Immowelt Group gehört. Hier finden Sie von Büroflächen über Hallen bis hin zu land- und forstwirtschaftlichen Objekten viele Gewerbeimmobilien zum Mieten oder Kaufen.

Immonet

Immonet ist ein Portal der Immowelt Hamburg GmbH, die ebenfalls zur Immowelt Group gehört. Es existiert seit 1999 und ermöglicht die Wahl aus mehr als 60.000 Kauf-, Miet- und Pachtobjekten im Bereich Gewerbeimmobilien.

Immonet

Sie können auf allen diesen Portalen mit mehreren Filtern gezielt suchen. Die Beschreibungen der einzelnen Gewerbeimmobilien enthalten Fotos und alle wichtigen Fakten. Auch Makler nutzen diese Möglichkeit, um Objekte zu präsentieren.

Kleinanzeigen

Ob bei eBay-Kleinanzeigen, auf kleinanzeigen.de oder in Printmedien bzw. den zugehörigen Online-Portalen, Vermieter oder Verkäufer von Gewerbeimmobilien suchen auf diese Weise ebenfalls oft nach Interessenten. Ihre Chancen steigen, wenn Sie dort zusätzlich selbst eine Suchanzeige aufgeben. Auch viele Stadt- und Gemeindeverwaltungen veröffentlichen auf ihrer Website eine Übersicht ungenutzter Gewerbeimmobilien, um den Leerstand zu verringern.

Tipps für Ihre Gewerbeimmobilie: Darauf müssen Sie achten

Worauf Sie bei der Suche nach Gewerbefläche besonders achten sollten, hängt auch immer davon ab, wofür Sie diese brauchen. Erfahren Sie, worauf es bei der Auswahl verschiedener Gewerbeimmobilien besonders ankommt.

Büro

Sie möchten ein Büro mieten, das bestmögliche Bedingungen für effizientes Arbeiten bietet? Bedenken Sie dafür folgende Fragen:

  • Wie viele Mitarbeiter werden in dem Büro arbeiten?
  • Kommt es bei der Arbeit auf konzentrationsfördernde Ruhe an oder steht der kreative Austausch im Mittelpunkt?
  • Wie viel Platz brauchen Sie neben den eigentlichen Arbeitsplätzen, z. B. für die Lagerung von Akten, den Server oder eine Teeküche?
  • Werden Sie Kunden oder Geschäftspartner empfangen?
  • Sind in Ihrer Branche Büroräume in repräsentativer Lage von Vorteil?

Achten Sie neben einer ausreichenden Fläche, die auch Wachstumsoptionen in Betracht zieht, auf die Raumaufteilung. Wenn Sie regelmäßig Kunden empfangen, sollte das Büro Raum für ungestörte Gespräche und einen Wartebereich bereithalten.

Wichtig: Überprüfen Sie auch, ob geeignete sanitäre Anlagen vorhanden sind. Denn in Bürokomplexen werden diese oft als Gemeinschaftseinrichtungen vermietet.

Lagerhalle

Eine Lagerhalle mieten oder kaufen Sie für die Lagerung von Waren, Material oder Arbeitsmitteln. Welche Anforderungen Ihr Lager erfüllen sollte, richtet sich nach dem konkreten Verwendungszweck. Bedenken Sie hauptsächlich folgende Punkte, wenn Sie ein Lager mieten oder kaufen möchten:

  • Welche Lagerfläche brauchen Sie und wie wird sich dieser Bedarf in Zukunft entwickeln?
  • Muss eine bestimmte Höhe gegeben sein, z. B. weil Sie Hochregale aufstellen möchten?
  • Brauchen Sie Laderampen?
  • Welche Anforderungen stellen Sie an den Ort (Nähe zum Unternehmen, Verkehrsanbindung)?
  • Lagern Sie Lebensmittel, Gefahrstoffe oder andere Güter, für die besondere Anforderungen erfüllt sein müssen?
  • Erfordern die gelagerten Güter oder die Transporttechnik einen besonders belastbaren Boden?
  • Welche zusätzlichen Räume brauchen Sie (Sanitäranlagen, Büro)?

Achten Sie weiterhin auf den baulichen Zustand der Immobilie und darauf, dass alle wichtigen Anschlüsse wie Strom, Wasser oder Internet vorhanden sind. Informieren Sie sich auch darüber, welche Betriebskosten in der Vergangenheit für die Halle angefallen sind, damit Sie besser vergleichen und kalkulieren können.

Produktionshalle

Viele Hallen eignen sich sehr gut für die industrielle Produktion. Stellen Sie sich folgende Fragen, wenn Sie eine Halle für ein produzierendes Gewerbe mieten oder kaufen möchten:

  • Wie groß muss die Halle sein, wenn Sie sowohl die Produktionsfläche als auch Lagermöglichkeiten einbeziehen? Ist eine Ausweitung der Produktion geplant?
  • Muss für Ihre Produktionsanlage bzw. das zugehörige Lager eine bestimmte Raumhöhe gegeben sein?
  • Können Transportfahrzeuge die Halle gut erreichen? Brauchen Sie Laderampen?
  • Müssen Fundament und Bodenbelag bestimmte Anforderungen erfüllen?
  • Sind geeignete Elektro- und Wasseranschlüsse sowie eine gute Internetanbindung vorhanden?
  • Ist die Halle heizbar und gut gedämmt?
  • Sind Büros, Pausen- und Umkleideräume sowie sanitäre Anlagen vorhanden?
  • Können alle arbeits- und brandschutzrechtlichen Vorschriften eingehalten werden?
  • Entstehen bei der Produktion Lärm oder andere Emissionen, die im Umfeld zu Problemen führen können?

Es hängt auch von der Art Ihres Unternehmens ab, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, und welche keine Rolle spielen.

Hinweis: Viele Hallen befinden sich in Gewerbegebieten mit guter Infrastruktur, wo auch Produktionslärm unproblematisch ist.

Praxis

Selbstständige Ärzte und Therapeuten benötigen für ihre Arbeit geeignete Praxisräume. Hierfür gelten grundsätzlich ähnliche Auswahlkriterien wie für ein Büro. Achten Sie vor allem auf einen ausreichend großen Wartebereich. Eventuell brauchen Sie auch separate Operations-, Röntgen- oder Therapieräume.

Sie können auch nach Büroräumen suchen, wenn Sie eine Praxis mieten möchten. Denn diese eignen sich meist für diesen Zweck. Die Alternative sind Praxisräume in einem Ärztehaus.

Gastronomiebetrieb

Wenn Sie ein Restaurant, ein Café oder eine Bar betreiben möchten, müssen Sie spezielle Räume für einen Gastronomiebetrieb mieten oder kaufen. Oft besteht aber auch die Möglichkeit, die Gaststätte inklusive einer vorhandenen Einrichtung zu pachten. Bedenken Sie bei Ihrer Suche vor allem folgende Kriterien:

  • Ist ausreichend Platz für den Gastraum, die Küche und das Lager vorhanden?
  • Können die besonderen hygienischen Anforderungen eingehalten werden (Kühlraum, geflieste Böden und Wände in der Küche)?
  • Sind sanitäre Anlagen für Gäste und Mitarbeiter vorhanden?
  • Ist Bedienung im Außenbereich geplant?
  • Sollen für Familienfeiern und Tanzveranstaltungen geeignete Räume vorhanden sein?
  • Ist das Umfeld für die jeweilige Zielgruppe attraktiv?
  • In welchem Zustand befindet sich die Immobilie und wie hoch werden die Betriebskosten voraussichtlich sein?

Welche Anforderungen der Standort erfüllen soll, richtet sich auch danach, welche Art von Gastronomie Sie betreiben möchten. Beispielsweise befinden sich Ausflugslokale meist in landschaftlich reizvoller Umgebung.

Ladenlokal für den Einzelhandel

Wenn Sie einen Laden mieten oder kaufen, spielen der Standort sowie die Größe und Grundriss der Räumlichkeiten eine wichtige Rolle. Achten Sie vor allem auf folgende Aspekte:

  • Besteht im Einzugsgebiet des Ladenlokals Bedarf für Ihr Angebot?
  • Ist das Geschäft mit eigenen Fahrzeugen oder dem öffentlichen Nahverkehr gut erreichbar?
  • Gibt es in der Nähe ausreichend Parkplätze?
  • Können Sie Ihre Waren im Laden und im Schaufenster gut präsentieren?
  • Sind Lieferantenzugänge vorhanden?
  • Sind Räume und sanitäre Anlagen für das Personal vorhanden?
  • Befindet sich das Gebäude in einem optisch guten und energieeffizienten Zustand?

Bedenken Sie bei der Auswahl des Standortes, wo Sie Ihre Zielgruppe am besten erreichen. Idealerweise befinden sich in der Nähe Einrichtungen oder Geschäfte, in denen sich Ihre Kunden in spe häufig aufhalten.

Werkstatt

Ob für Kfz-Reparatur, Kunsthandwerk oder Tischlerei, viele Handwerksbetriebe brauchen eine eigene Werkstatt. Während diese bei einigen Berufen wie Hörgeräteakustiker, Goldschmied oder Maßschneider ein an das Ladengeschäft angegliederter Raum sein kann, müssen andere besondere Bedingungen erfüllen. Achten Sie auf folgende Anforderungen:

  • Wie groß muss Ihre Werkstatt inklusive der Lagerflächen im Innen- und Außenbereich sein?
  • Sollten Kunden die Werkstatt gut erreichen und dort problemlos parken können?
  • Verursachen die Arbeiten Lärm?

Falls Sie auf Laufkundschaft angewiesen sind, z. B. als Kunsthandwerker, gelten ähnliche Anforderungen wie an Ladenlokale. Achten Sie besonders auf den Standort, wenn Ihre Arbeiten viel Lärm verursachen.

Gewerbeimmobilien mieten vs. Gewerbeimmobilien kaufen

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie brauchen, stehen Sie vor der Entscheidung, ob Sie diese lieber mieten oder kaufen sollten. Langfristig betrachtet, lohnt sich in der Regel ein Kauf. Es kann aber auch gute Gründe für die Miete geben.

Wann lohnt sich ein Kauf und wann die Miete

Es hängt sowohl von der aktuellen Situation Ihres Unternehmens als auch von Ihren Plänen ab, ob ein Kauf die bessere Lösung ist. Folgende Faktoren sprechen dafür:

  • Die Finanzierung ist für Sie kein Problem und auch eine dafür notwendige Kreditaufnahme beeinträchtigt nicht Ihre Bonität.
  • Sie werden die Immobilie voraussichtlich langfristig nutzen.
  • Sie möchten Umbauten oder Erweiterungen vornehmen.
  • Die Gewerbeimmobilie eignet sich als Kapitalanlage, da sie sich voraussichtlich auch dann lukrativ verkaufen oder vermieten lässt, wenn Sie sie nicht mehr brauchen.

Nicht in jedem Fall ist der Kauf von Gewerbeimmobilien möglich oder sinnvoll. In folgenden Situationen lohnt es sich, ein Mietobjekt zu suchen:

  • Ihr Unternehmen verfügt nicht über genügend Eigenkapital und eine Fremdfinanzierung würde Ihrer Kreditwürdigkeit schaden.
  • Sie benötigen die Immobilie nur als kurzfristige Übergangslösung.
  • Sie planen keine baulichen Veränderungen.
Beachten Sie: Die Argumente für oder gegen einen Kauf bzw. die Miete gelten für alle Arten von Gewerbeimmobilien. Eventuell müssen Sie einzelne Faktoren gegeneinander abwägen.

Kostenvergleich: Miete vs. Kauf

Die Preise pro Quadratmeter von Kauf- und Mietobjekten unterliegen ähnlichen Einflüssen. Sie hängen hauptsächlich von folgenden Faktoren ab:

  • Standort (Nachfrage)
  • vorhandene Infrastruktur
  • Alter der Immobilie
  • baulicher Zustand
  • Ausstattung

Folgende Tabelle zeigt einige Preisbeispiele für Miet- und Kaufobjekte und verdeutlich somit auch die Spannweite der Kosten.

Büro Laden Lagerhalle
Miete in einem neuen Bürogebäude in München : 30 €/m² Top Lage im Zentrum von Stuttgart: 80 €/m² Neubau in Düsseldorf: 8 €/m
in einem Plattenbau-Wohnhaus in Neubrandenburg: 6 €/m² gepflegter Altbau in einem ländlichen Gebiet in Niedersachsen: 7 €/m² 25 Jahre alt, im Leipziger Umland: 4 €/m²
 

Kauf

Bürovilla in Frankfurt a. M.: 8.300 €/m² zentrale Lage in Köln, sanierter Altbau: 3.400 €/m² ältere Halle in der Nähe des Hamburger Hafens: 1.200 €/m²
in einem gut erhaltenen, älteren Gebäude im ländlichen Raum von Schleswig-Holstein: 2.000 €/m² 20 Jahre altes Discountergebäude in der ländlichen Region von Brandenburg: 900 €/m² ältere Halle in Stralsund: 300 €/m²


Vergleichen Sie nicht nur die Miet- oder Kaufpreise, sondern informieren Sie sich auch über die Betriebskosten.

Gewerbeimmobilie finanzieren

Der Kauf von Gewerbeimmobilien erfordert in der Regel die Aufnahme eines Darlehens, wobei Sie unter bestimmten Voraussetzungen auch von öffentlich geförderten Krediten profitieren können. Erster Ansprechpartner für die Fremdfinanzierung ist Ihre Hausbank oder ein anderes Kreditinstitut.

Wenn Sie eine Finanzierung für eine Gewerbeimmobilie benötigen, können Sie für Ihre Recherche nach einem Finanzierungspartner z. B. die Plattform Compeon nutzen. Auch mit den von auxmoney vermittelten Privatkrediten ist es möglich, Gewerbeimmobilien zu finanzieren.

auxmoney

Mit einem Online-Finanzierungsrechner können Sie die Konditionen grob kalkulieren, das heißt die Zinsen in Abhängigkeit von der Laufzeit und dem Tilgungsmodell ermitteln. Allerdings richten sich die Finanzierungskonditionen für Gewerbeimmobilien auch nach den zu erwarteten Erträgen. Die Immobilie dient der Bank als Sicherheit, was die Chancen auf ein Darlehen erhöht. Achten Sie aber darauf, dass die Kreditraten Ihre Liquidität nicht zu stark belasten.

Rechtliche Anforderungen an eine Gewerbeimmobilie

Bei der Auswahl und Anmietung von Gewerbeimmobilien sind aus rechtlicher Sicht einige Besonderheiten zu beachten. So ist der Mieterschutz nicht so stark gesetzlich reguliert wie bei der Wohnraumvermietung, auch was die Miethöhe betrifft. Zwischen Mieter und Vermieter können und müssen deshalb viele Vertragsdetails individuell ausgehandelt werden. Dazu kann auch der Konkurrenzschutz gehören, der ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters vorsieht, wenn der Vermieter Immobilien in der Nähe an die Konkurrenz vermietet.

Sie möchten eine gekaufte oder gemietete Gewerbeimmobilie anders nutzen als bisher, z. B. ehemalige Büroräume zu einem Ladengeschäft umfunktionieren? Dann müssen Sie als Eigentümer bzw. Ihr Vermieter bei der Baubehörde eine Nutzungsänderung beantragen. Diese prüft, ob die für den neuen Nutzungszweck erforderlichen baurechtlichen Auflagen eingehalten werden.

Für Ihre Mitarbeiter ist die Gewerbeimmobilie der Arbeitsplatz. Deshalb müssen Sie die Vorschriften der Arbeitsstättenverordnung beachten. Diese beinhaltet unter anderem Folgendes:

  • Bildschirmarbeitsplätze
    Für Bildschirmarbeitsplätze gilt u. a., dass ausreichend Raum für wechselnde Arbeitshaltungen vorhanden und die Beleuchtung an die Art der Arbeitsaufgabe angepasst sein muss.
  • Einrichtungen
    Die Verordnung regelt Art und Umfang der sanitären Anlagen, Pausenräume, Erste-Hilfe-Räume und ähnlicher Einrichtungen.
  • Fluchtwege
    Fluchtwege und Notausgänge müssen freigehalten werden. Der Flucht- und Rettungsplan ist öffentlich auszuhängen.
  • Sicherheitseinrichtungen
    Brandmelder, Feuerlöscheinrichtungen, Sicherheitsbeleuchtung, und Notaggregate müssen regelmäßig überprüft werden.
  • Instandhaltung
    Der Arbeitgeber ist dafür verantwortlich, die Arbeitsplätze sauber zu halten und Mängel zu beseitigen.
Tipp: Die Anforderungen an verschiedene Arbeitsplätze sind in der Arbeitsstättenverordnung konkret geregelt. Beschäftigen Sie sich deshalb noch vor der Auswahl einer Gewerbeimmobilie damit.

Mietvertrag & Kaufvertrag: Das sollten Sie wissen

Mietverträge für Gewerbeimmobilien sind weniger stark gesetzlich reguliert als die für Wohnungen. Um so wichtiger ist ein rechtssicherer Mietvertrag. Dieser regelt unter anderem folgende Punkte:

  • Miete
    Sowohl die Miethöhe als auch eventuelle Anpassungen werden vereinbart.
  • Betriebskosten
    Es sollte genau geregelt sein, welche Betriebskosten auf die Miete umgelegt werden.
  • Laufzeit
    Mietverträge für Gewerbeimmobilien werden meist befristet geschlossen.
  • Nutzung
    Im Vertrag muss festgehalten werden, wofür die Immobilie genutzt wird.
  • Bauliche Veränderungen
    Es kann vereinbart werden, welche Umbauten Sie vornehmen dürfen.

Der Kauf und Verkauf von Immobilien inklusive Grundstück wird immer über einen Notar abgewickelt, der auch den Kaufvertrag erstellt. Dieser beinhaltet unter anderem Folgendes:

  • persönliche Daten des Käufers und Verkäufers
  • Bezeichnung der Gewerbeimmobilie inklusive der enthaltenen beweglichen Gegenstände
  • Kaufpreis und Regelungen zur Zahlung
  • Löschung oder Übernahme bestehender Grundschulden und anderer im Grundbuch eingetragenen Rechte
  • Beschaffenheit der Immobilie
  • Zeitpunkt des Besitzübergangs
Hinweis: Das gesamte Verfahren nimmt meist mehrere Wochen in Anspruch. Die Finanzierung der Immobilie sollte auf jeden Fall vorab geklärt worden sein.

Alternativen zur Gewerbeimmobilie: Coworking Space, virtuelles Büro & Co.

Wenn Sie Büroflächen benötigen, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen auf Alternativen zurückgreifen. Das kann z. B. in der Gründungsphase eine gute Lösung sein. Folgende Möglichkeiten gibt es.

Home Office

Wenn Sie keine Kunden empfangen müssen und sich die Zusammenarbeit mit den Kollegen online organisieren lässt, können Sie eventuell im Home Office arbeiten. Sie sparen auf diese Weise die Kosten für ein gemietetes Büro sowie den Aufwand für den Arbeitsweg. Die fehlende Trennung von Arbeits- und Privatleben sowie der Mangel an sozialen Kontakten könnten jedoch für die Anmietung oder den Kauf eines Büros sprechen.

Coworking Space

In einem Coworking Space mieten Sie einzelne Arbeitsplätze für sich und Ihre Mitarbeiter. Diese Alternative zu eigenen Büroflächen eignet sich für alle, die in der Gegenwart anderer Menschen besser arbeiten können und Kollaborationen mit anderen Coworkern anstreben. Vergleichen Sie vorab die Kosten – diese können stark variieren.

Virtuelles Büro

Ein virtuelles Büro kann das Home Office, den Coworking Space oder auch einen klassischen Bürostandort ergänzen. Sie können die Anschrift als Geschäftssitz nutzen sowie Post-, Telefon- und weitere Bürodienstleistungen in Anspruch nehmen.

Fazit: Bei der Suche nach Gewerbeimmobilien gründlich recherchieren

Die Entscheidung für eine Gewerbeimmobilie hat weitreichende Folgen und muss daher sehr bewusst getroffen werden. Egal, bei welcher Art von Immobilien – von Büroflächen bis Lager, von Kauf bis Miete – die Kosten können stark variieren. Arbeiten Sie die wichtigsten Anforderungen heraus und recherchieren Sie verschiedene Angebote an Immobilien. Ein Makler kann Sie bei Ihrer Suche nach einer passenden Gewerbeimmobilie unterstützen.

Roul Radeke von Selbststaendigkeit.de

Roul Radeke

Roul Radeke ist Gründer und Geschäftsführer des 2015 gegründeten Onlineportals Selbststaendigkeit.de und bei radeke-interim.de. Das Onlineportal Selbststaendigkeit.de bietet Existenzgründern und Unternehmern News aus der Gründer- und Unternehmerszene, hilfreiches Wissen für die Gründung und Führung von Unternehmen, geförderte Existenzgründungsberatung (AVGS-Coaching), digitale Produkte für die Selbstständigkeit und zahlreiche Werbemöglichkeiten.