Herr Dols, Berlin gilt für Gründer und Start-ups besonders in der IT- und Medienbranche als angesagt. Verlieren solche Standort- und Synergievorteile ihren Reiz, wenn Gründer zunehmend auf B- und C-Lagen ausweichen müssen, um eine Nische in Berlin zu finden?
Ich denke nicht, dass die Stadt Berlin ihren Reiz verliert. Berlin ist eine weltoffene multikulturelle Großstadt im Herzen Europas und strahlt schon seit vielen Jahren einen großen Reiz für junge Firmengründer aus, die hier ihre Start-ups gründen und an den Markt bringen. Es gibt eine Vielzahl von Co-Working Spaces, wo Gründer zusammenarbeiten können und ihre Energie gemeinsam in neue Projekte investieren können. Noch gibt es genügend freien und bezahlbaren Wohnraum, aber es ist wichtig, dass kurzfristig durch die Politik die richtigen Anreize geschaffen werden, mehr neuen Wohnraum zu errichten, damit Berlin nicht seine Anziehungskraft verliert.
Bei Gründern sind die Übergänge von Wohn- und Gewerberäumen oft fließend. Homeoffice, teilgewerbliche Nutzung oder Umwidmungen können zu Rechtsstreitigkeiten mit dem Vermieter führen. Worauf sollte geachtet werden?
Wichtig ist, dass die Mieter von Wohnraum sich bewusst sind, dass eine gewerbliche Tätigkeit innerhalb der Wohnung grundsätzlich nicht vom Mietvertrag gedeckt ist. Bevor man also eine Firma gründet und sie unter seiner Wohnanschrift registriert, muss mit dem Vermieter geklärt werden, ob der das genehmigt, da anderenfalls Ärger – bis hin zum Ausspruch einer Kündigung – droht.
Viele Mieterhöhungen sind aus formalen Gründen nicht rechtswirksam. Was sind die häufigsten Gründe, um eine Mieterhöhung abzuweisen und kann ein juristischer Laie sie erkennen?
Als Mieter muss man wissen, dass es sich bei dem Mieterhöhungsverfahren um ein formalisiertes Verfahren handelt und dass eine Mieterhöhung nur dann wirksam ist, wenn sie auch diese Formalien einhält. Die häufigsten Gründe, eine Mieterhöhung abzuweisen, sind formale Mängel, wie z.B. das Fehlen eines Hinweises auf das Handeln aufgrund einer Vollmacht des Eigentümers, das Überschreiten der sog. Kappungsgrenze (diese beträgt in Berlin z.B. nur 15 % in drei Jahren) oder auch das Fehlen von Unterschriften. Als Mieter sollte man sich nach dem Erhalt einer Mieterhöhung bei einer Beratungsstelle fachkundigen Rat einholen und die Mieterhöhung auf ihre Wirksamkeit prüfen lassen, bevor man ihr zustimmt oder die erhöhte Miete zahlt.
Untermietverträge werden seltener, weil Vermieter Neuvermietungen lieber selbst vornehmen. Wie sichert sich ein Mieter das Recht zur Untervermietung?
Generell gibt es keinen Anspruch, die Wohnung vollständig unterzuvermieten. Dies ist nur in besonderen Fällen erlaubt, z.B. wenn man aus beruflichen Gründen vorübergehend in eine andere Stadt umziehen muss und die eigene Wohnung nicht kündigen möchte. Ebenso ist es zulässig, dass man Teile der Wohnung untervermietet, wenn z.B. die Kinder aus der Wohnung ausziehen oder man sich von seiner Partnerin oder seinem Partner trennt. In allen Fällen ist es wichtig, dass man vor der Untervermietung eine Erlaubnis des Vermieters einholt, um nicht Gefahr zu laufen, dass man abgemahnt und im zweiten Schritt sogar gekündigt wird.
In Berlin wird Wohnraum zunehmend für Kurzzeitvermietungen an Touristen, Praktikanten oder Pendler zweckentfremdet. Der Wohnraum für Bestandsmieter schwindet, ihr Kostendruck steigt. Wie kann gegen diese Zweckentfremdung vorgegangen werden?
Es gibt seit 2014 die sog. Zweckentfremdungsverbotsverordnung, die mit wenigen Ausnahmen die Vermietung von Wohnraum an Feriengäste verbietet. Diese Regelung hat bereits in ganz erheblichem Maße dazu beigetragen, dass weniger Wohnraum zweckentfremdet wird.
Rechtsanwalt und Notar Matthias Dols, notar-dols-berlin.de
Externe Investoren kaufen Berliner Immobilien oft ungesehen dank günstiger Kredite als Kapitalanlagen. Haben Banken und Kreditinstitute eine Mitverantwortung bei der realistischen Bewertung solcher Immobilien und können sich Mieter gegen solche Verkäufe schützen?
Die Erfahrung zeigt, dass die Kaufpreise für Wohnraum sich nach Angebot und Nachfrage richten. Je knapper das Angebot, desto höher die Preise, wenn die Nachfrage hoch ist. Die Banken ermitteln für ihre Bewertung nur den Marktpreis, ohne ihn zu beeinflussen. Das Problem ist, dass durch die steigenden Preise die Immobilien durch die Banken automatisch höher bewertet werden, so dass in der Folge auch höhere Darlehen ausgereicht werden. Die Folge spüren wir am Markt, nämlich dass eine Preisspirale in Gang gesetzt worden ist, die vermutlich erst gestoppt werden wird, wenn entweder erheblich mehr zusätzlicher Wohnraum errichtet und angeboten wird oder die Zinsen nachhaltig steigen, so dass sich weniger Menschen leisten können, einen Kredit aufzunehmen. Gegen die hohen Preise können sich Mieter nicht wirksam schützen.
Bei der Umwandlung zu Wohneigentum werden mitunter unschöne Praktiken zur Entmietung angewandt. Unterbrechung von Versorgungssträngen oder Endlosbaustellen und Provisorien können Mieter zermürben. Welche Möglichkeiten haben Mieter, damit der Vermieter seine Pflichten erfüllt?
Hier bleibt dem Mieter in der Regel nur der Weg, die Miete zu mindern und gegebenenfalls mit gerichtlicher Hilfe im Wege des einstweiligen Rechtschutzes gegen derartige Praktiken vorzugehen. Die Erfahrung zeigt allerdings, dass meist die Vermieter am längeren Hebel sitzen.
Bei einer Unternehmensgründung ist die weitere Entwicklung der nächsten Jahre oft schwer absehbar. Wie sollte ein Mietvertrag gestaltet sein, um einerseits Planungssicherheit zu geben, andererseits aber auch Flexibilität, um das Unternehmen mittelfristig zu verkleinern oder zu erweitern?
Es wäre möglich, dass man in einem Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zur fristgerechten Kündigung berechtigt ist, wenn er bestimmte Umsätze nicht erzielt oder dass man ein Kündigungsrecht für den Mieter vereinbart, das es ihm z.B. ermöglicht, mit einer Frist von drei oder sechs Monaten zu kündigen. Eine weitere Möglichkeit ist es auch, dass man dem Mieter im Mietvertrag das Recht einräumt, im Falle seines Ausscheidens einen Nachmieter zu stellen, der bei ausreichender Bonität vom Vermieter akzeptiert werden muss.
Wer ein Unternehmen gründet, investiert nicht selten erhebliche Summen in Inventar und Ausstattung. Gibt es Möglichkeiten, diese Investitionen zumindest teilweise abzusichern, wenn das Mietverhältnis endet?
Man hat zwei Möglichkeiten, nämlich zum einen, dass man mit dem Vermieter vereinbart, dass er das Inventar gegen Zahlung eines Abstandes übernimmt und dass der Wert des Inventars „abgezinst“ wird, d.h. sich jährlich z.B. um 10 % vermindert, so dass nach Ablauf von zehn Jahren kein Abstand mehr gezahlt werden muss. Eine andere Möglichkeit ist es natürlich, dass man mit dem Nachmieter eine Vereinbarung trifft, wonach dieser das Inventar übernimmt und hierfür einen Abstand zahlt. Letztendlich ist beides eine Verhandlungssache.
Selbstständige haben oft wenig Sicherheiten für Kautionen oder ihre langfristige Bonität. Wie können sie dennoch einen seriösen Eindruck auf Vermieter machen, damit sie ihre Traumwohnung in Berlin bekommen?
Wer als Selbständiger eine positive Schufa-Auskunft vorlegen kann und vielleicht eine Bürgschaft eines Geschäftspartners oder der Eltern, sollte dennoch seine Traumwohnung finden können. Letztendlich dürfte aber der persönliche Eindruck zählen und das entscheidende Argument für den Vermieter sein, einen Mietvertrag abzuschließen.
Herzlichen Dank für das Interview! Wir wünschen Dir weiterhin viel Erfolg und freuen uns jetzt schon darauf Neues von Ihnen zu hören!
